Ghidul cumpărătorului în imobiliare: Pașii esențiali
Cauți un pământ de vânzare, pentru că nu ești sigur că îți permiți din start o casă gata de locuit? Sau poate ai deja suficiente economii pentru a analiza apartamente de vânzare, dar nu ești sigur de pașii corecți și algoritmul exact pentru o achiziție de succes? În călătoria către achiziționarea unei proprietăți în dinamicul peisaj imobiliar din Moldova, ghidul nostru este farul care îți luminează calea. Cu principii testate și consacrate, adaptate la specificul pieței locale, te ghidăm pas cu pas către obiectivul de a găsi o casă care să corespundă perfect nevoilor și dorințelor tale.
Importanța obținerii pre-aprobării finanțării
În 2024 achiziționarea unei proprietăți cu resurse proprii este un privilegiu rar, iar finanțarea este chintesența majorității tranzacțiilor imobiliare, pasul inițial crucial este obținerea unei pre-aprobări pentru finanțare. Statisticile ne arată că o proporție semnificativă a cumpărătorilor recurg la credite ipotecare pentru a-și realiza visul de a deveni proprietari. Această realitate este valabilă atât pentru achizițiile rezidențiale, cât și pentru cele de investiție.
Reiese că nu este neapărat dificil să obții un împrumut ipotecar, cu condiția să îți poți permite rambursarea ratei lunare. Cu toate acestea, strategia corectă este să pregătești terenul înainte de a te aventura în căutarea propriului cămin. Consultarea cu instituțiile de credit sau cu băncile îți poate oferi o perspectivă clară asupra eligibilității tale pentru diverse opțiuni de finanțare. Iar pre-aprobarea financiară vine la pachet cu un avantaj major: evitarea presiunii de a lua decizii în grabă în momentul încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare. Prin intermediul acestui proces, documentele legate de venituri sunt analizate în prealabil, iar evaluarea preliminară acreditării îți oferă libertatea de a explora piața imobiliară fără a-ți face griji cu privire la aspectele financiare.
Căutarea și vizionarea de proprietăți
Navigarea prin labirintul pieței imobiliare necesită o strategie bine pusă la punct. O proprietate potrivită trebuie să se potrivească cu cerințele tale și să fie în concordanță cu obiectivele de viitor. De la localizare și tipul construcției până la facilități și dimensiuni, fiecare detaliu contează. Dacă ești în căutarea unei investiții imobiliare, obiectivul principal poate fi randamentul pe termen lung. În acest caz, este esențial să ai în vedere cerințele pieței și să evaluezi cu atenție potențialul de rentabilitate al proprietății.
Procesul de cumpărare
Achiziționarea unei proprietăți este un proces complex, care implică interacțiunea mai multor părți interesate, printre care se numără vânzătorul, cumpărătorul, instituția financiară (în cazul în care este implicat un credit ipotecar), notarul public și agentul imobiliar, care te va ghida pe parcursul întregului demers.
Modalitățile de plată sunt variate și se adaptează preferințelor și posibilităților fiecărui cumpărător. Acestea pot include achitarea în numerar, prin transfer bancar sau, în unele cazuri, prin intermediul unui credit. Și, desigur, poate fi mult mai rapid procesul, dacă colaborezi cu agenți imobiliari experimentați. În continuare vom analiza procedurile exacte de cumpărare, în câteva posibile scenarii.
Cumpărarea cu numerar/virament bancar din resurse proprii
- Prospectarea – Inițial, este necesară o cercetare amănunțită a pieței imobiliare, care poate implica căutarea pe portalurile specializate, analiza anunțurilor din presă sau discuții cu persoane din cercul de cunoștințe.
- Contactarea unui agent imobiliar – Angajarea unui agent imobiliar profesionist este o mișcare strategică. Acesta este informat cu privire la toate proprietățile disponibile și îți poate oferi asistență în identificarea celor care corespund cerințelor tale și a priorităților de achiziție.
- Vizionarea imobilelor – Odată stabilită lista de proprietăți potențiale, este momentul să le vizionezi în detaliu alături de agentul tău imobiliar. Această etapă este crucială pentru a evalua dacă imobilul este în concordanță cu așteptările și necesitățile tale.
- Alegerea imobilelor potrivite – În urma vizionării, va urma o etapă de analiză și comparare a proprietăților. Consultă agentul pentru a lua cea mai înțeleaptă decizie.
- Propunerea de ofertă / avans – În momentul în care găsești proprietatea dorită, trebuie să faci o ofertă serioasă, care poate fi însoțită de un avans (de obicei între 5% și 10% din prețul oferit). Aceasta demonstrează seriozitatea și determinarea ta ca și cumpărător.
- Ofertă acceptată / neacceptată – În funcție de răspunsul vânzătorului, se pot lua mai multe direcții. Dacă oferta nu este acceptată, se poate reevalua și reformula o nouă ofertă. În cazul acceptării, se poate trece la următoarea etapă.
- Programare notar – Odată ce oferta este acceptată, se stabilește data și detaliile pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar. În unele cazuri, poate fi semnat un antecontract, care va fixa termenii și condițiile tranzacției, asigurând astfel interesele ambelor părți.
- Acțiuni post vânzare-cumpărare – După încheierea contractului, noul proprietar trebuie să înregistreze contractul în Registrul bunurilor imobile și să se ocupe de formalitățile necesare pentru transferul utilităților și al altor servicii asociate proprietății achiziționate.
Cumpărarea cu credit ipotecar
- Informarea bancară – Orice sucursală bancară poate oferi informațiile necesare pentru a înțelege procesul și cerințele pentru obținerea unui credit ipotecar.
- Pre-aprobarea – După ce dosarul este depus, banca analizează și transmite pre-aprobarea din punct de vedere financiar. Această etapă este crucială, deoarece cumpărătorul poate avea o viziune clară asupra bugetului disponibil și poate începe căutarea proprietății potrivite.
- Prospectarea – În acest stadiu, cumpărătorul explorează diverse opțiuni pe portalurile imobiliare, în anunțurile din presă și prin consultarea cu persoane din anturajul său.
- Contactarea unui agent – Consultarea unui agent imobiliar poate facilita procesul de prospectare, oferind acces la informații actualizate și la proprietăți care se potrivesc criteriilor.
- Vizionarea imobilelor – Împreună cu agentul imobiliar, cumpărătorul vizitează proprietățile care corespund cerințelor, indicațiilor și, foarte important, bugetului stabilit.
- Alegerea imobilelor potrivite – Este momentul să compari proprietățile vizionate, iar sprijinul agentului poate fi extrem de valoros în analizarea și compararea fiecărei oferte.
- Propunerea ofertei de cumpărare – Oferind o propunere de cumpărare însoțită de un avans (între 5% și 10% din prețul oferit), cumpărătorul demonstrează seriozitatea și intenția de a încheia tranzacția. Este responsabilitatea agentului imobiliar să prezinte această ofertă vânzătorului în mod corespunzător.
- Ofertă acceptată/neacceptată
• În cazul în care oferta nu este acceptată, se poate întocmi o nouă ofertă.
• Dacă oferta este acceptată, există două direcții posibile: fie se semnează un Antecontract care stabilește termenii și condițiile tranzacției și cumpărătorul plătește un avans, fie se pregătește documentația necesară pentru obținerea creditului.
- Analizarea venitului – După depunerea documentelor privind veniturile, banca examinează dacă îndeplinești criteriile pentru suma solicitată.
- Prezentarea documentelor la bancă – În timpul prezentării documentelor la bancă, se solicită evaluarea imobilului ales pentru achiziție. Evaluarea este efectuată de o companie licențiată recomandată de bancă și include documentele de proprietate ale imobilului și copiile buletinelor de identitate ale proprietarilor.
- Aprobarea finală – Banca te va notifica dacă creditul a fost aprobat sau respins.
- Programare notar – După obținerea aprobării, părțile stabilesc data și ora pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de credit și de ipotecă.
- Semnare contracte – La întâlnirea cu notarul, se semnează contractul de vânzare-cumpărare între vânzător și cumpărător, contractul de credit și de ipotecă între cumpărător și bancă, precum și polița de asigurare a imobilului.
- Acțiuni după notar – Cumpărătorul se deplasează la Agenția Serviciilor Publice – Cadastru pentru a înregistra Contractul de vânzare-cumpărare și Contractul de ipotecă.
- Efectuarea plății – Plata poate fi realizată prin virament bancar sau în numerar. Dacă se optează pentru virament bancar, banca transferă suma în contul cumpărătorului, conform prevederilor contractului de credit. În cazul plății în numerar, banca eliberează suma către cumpărător pentru a fi transmisă vânzătorului.
- Acțiuni după tranzacție – După finalizarea tranzacției, cumpărătorul, noul proprietar, poate începe procedurile de ocupare și de înregistrare a utilităților pentru imobilul achiziționat.
Există și opțiunea de a cumpăra prin programul „Prima casă”.
Actele necesare
După ce ai găsit o proprietate, pentru a finaliza cumpărarea unui imobil trebuie să soliciți vânzătorului să pregătească următoarele acte:
- Acestea pot fi: contract de vînzare-cumpărare autentificat de notar, contract de schimb, contract de donație, contract de moștenire, proces verbal de recepție finală (contract de investiție), proces verbal al licitației cu certificatul de achitare a prețului, hotărîre de judecată definitivă, act de moștenire, orice alt act cu ștampila organului cadastral ce confirmă că bunul imobil este înregistrat în Registrul bunurilor imobile și are număr cadastral.
- Extrasul din registrul bunurilor imobile și Certificatul de evaluare a bunului imobil (ambele se obțin de la Agenția Servicii Publice).
- Certificatul de căsătorie, după caz
- Certificat de la asociația coproprietarilor în condominiu (ACC).
De ce să alegi un agent imobiliar cu care să colaborezi?
Relația cu un agent imobiliar presupune un pas important în procesul de achiziționare a unei proprietăți. Deși poți căuta și identifica anunțuri pe portaluri imobiliare sau în publicațiile de mică publicitate, fiecare proprietate este unică, iar fiecare tranzacție implică termeni și proceduri distincte. Din acest motiv, colaborarea cu profesioniști în domeniu devine esențială. Acești agenți imobiliari au cunoștințe detaliate despre piața imobiliară și pot oferi informații valoroase și orientare în procesul de cumpărare.
Un agent imobiliar profesionist poate fi un aliat de încredere în procesul de achiziție a unei proprietăți. Printre rolurile acestuia se numără evaluarea corectă a proprietății, consilierea pentru alegerea unei proprietăți potrivite, prezentarea la proprietăți calificate și protejarea intereselor cumpărătorului în fața terților. De asemenea, agentul poate facilita negocierile, oferind ghidare în fiecare etapă a procesului și asigurându-se că cumpărătorul este informat cu privire la oferte existente, evoluția prețurilor și condițiile pieței.
Cu toate acestea, există limite ale rolului agentului imobiliar. Acesta nu poate garanta finalizarea tranzacției și nu are competența de a verifica sau întocmi acte legale precum documentele autentice, cadastrul sau întabulările. Cu toate acestea, agentul poate recomanda specialiști calificați care pot oferi asistență suplimentară în aceste aspecte.
Și, desigur, un alt moment important este că atunci când ești reprezentat de un agent imobiliar, acesta va furniza servicii profesioniste fără a solicita compensație până când tranzacția nu este finalizată cu succes. Această remunerație este adesea sub formă de comision, acordată doar în cazul în care agentul își îndeplinește sarcinile cu succes.
