Руководство покупателя недвижимости: Основные шаги
Ищете землю на продажу, потому что не уверены, что сможете сразу позволить себе готовый дом? Или, может быть, у вас уже есть достаточно сбережений для рассмотрения вариантов покупки квартиры, но вы не уверены в правильных шагах и точном алгоритме успешной сделки? В путешествии по приобретению недвижимости на динамичном рынке Молдовы наше руководство станет маяком, освещающим ваш путь. С проверенными и устоявшимися принципами, адаптированными к местным особенностям, мы шаг за шагом направим вас к цели – найти дом, который идеально соответствует вашим потребностям и желаниям.
Важность получения предварительного одобрения финансирования
В 2024 году покупка недвижимости за собственные средства – это редкая привилегия, а финансирование является квинтэссенцией большинства сделок с недвижимостью. Первым важным шагом является получение предварительного одобрения финансирования. Статистика показывает, что значительное количество покупателей обращается к ипотечным кредитам для реализации своей мечты о владении недвижимостью. Эта реальность справедлива как для жилых покупок, так и для инвестиционных.
Получение ипотечного кредита не обязательно сложно, при условии, что вы сможете оплачивать ежемесячные платежи. Однако правильная стратегия – подготовиться заранее, прежде чем приступить к поиску собственного жилья. Консультация с кредитными учреждениями или банками может дать вам четкое представление о вашей кредитоспособности для различных вариантов финансирования. Предварительное одобрение финансирования дает вам большое преимущество – избавляет от необходимости принимать поспешные решения при заключении предварительного договора купли-продажи. На этом этапе документы, связанные с доходами, анализируются заранее, а предварительная оценка кредитоспособности дает вам свободу исследовать рынок недвижимости, не беспокоясь о финансовых аспектах.
Поиск и осмотр объектов недвижимости
Навигация по лабиринту рынка недвижимости требует четко продуманной стратегии. Подходящая недвижимость должна соответствовать вашим требованиям и согласовываться с вашими будущими целями. От расположения и типа здания до удобств и размеров – каждая деталь имеет значение. Если вы ищете инвестиционную недвижимость, основным критерием может быть долгосрочная доходность. В этом случае важно учитывать требования рынка и тщательно оценивать потенциальную прибыльность объекта.
Процесс покупки
Приобретение недвижимости – это сложный процесс, который включает взаимодействие нескольких заинтересованных сторон, включая продавца, покупателя, финансовое учреждение (в случае ипотеки), нотариуса и агента по недвижимости, который будет сопровождать вас на каждом этапе.
Способы оплаты разнообразны и адаптируются к предпочтениям и возможностям каждого покупателя. Это может включать оплату наличными, банковским переводом или, в некоторых случаях, посредством кредита. И, конечно, процесс может быть намного быстрее, если вы сотрудничаете с опытными агентами по недвижимости. Далее мы рассмотрим конкретные процедуры покупки в нескольких возможных сценариях.
Покупка за наличные/банковским переводом из собственных средств
Исследование рынка – Изначально необходимо провести тщательное исследование рынка недвижимости, которое может включать поиск на специализированных порталах, анализ объявлений в прессе или обсуждение с людьми из вашего круга общения.
Контакт с агентом по недвижимости – Найм профессионального агента по недвижимости – это стратегический шаг. Он осведомлен о всех доступных объектах и может помочь вам в выявлении тех, которые соответствуют вашим требованиям и приоритетам покупки.
Осмотр объектов недвижимости – После того как список потенциальных объектов составлен, настало время осмотреть их детально вместе с вашим агентом по недвижимости. Этот этап критически важен для оценки того, соответствует ли объект вашим ожиданиям и потребностям.
Выбор подходящих объектов – После осмотра наступает этап анализа и сравнения объектов. Проконсультируйтесь с агентом, чтобы принять наиболее взвешенное решение.
Предложение по покупке/аванс – Когда вы нашли желаемый объект, нужно сделать серьезное предложение, которое может сопровождаться авансом (обычно от 5% до 10% от предложенной цены). Это демонстрирует вашу серьезность и решимость как покупателя.
Принятое/не принятое предложение – В зависимости от ответа продавца могут быть приняты различные меры. Если предложение не принято, можно пересмотреть его и сделать новое. В случае принятия можно перейти к следующему этапу.
Запись у нотариуса – Как только предложение принято, назначается дата и детали для подписания договора купли-продажи у нотариуса. В некоторых случаях может быть подписан предварительный договор, который закрепит условия сделки, обеспечивая таким образом интересы обеих сторон.
Действия после купли-продажи – После заключения договора новый владелец должен зарегистрировать договор в Реестре недвижимого имущества и заняться необходимыми формальностями для переоформления коммунальных услуг и других сервисов, связанных с приобретенной недвижимостью.
Покупка с использованием ипотечного кредита
Консультация в банке – Любое банковское отделение может предоставить необходимую информацию для понимания процесса и требований для получения ипотечного кредита.
Предварительное одобрение – После подачи документов банк анализирует их и выдает предварительное одобрение с финансовой точки зрения. Этот этап важен, так как покупатель получает четкое представление о доступном бюджете и может приступить к поиску подходящей недвижимости.
Исследование рынка – На этом этапе покупатель изучает различные варианты на порталах недвижимости, в объявлениях прессы и через консультации с людьми из своего окружения.
Контакт с агентом – Консультация с агентом по недвижимости может облегчить процесс исследования, предоставляя доступ к актуальной информации и объектам, соответствующим критериям.
Осмотр объектов недвижимости – Вместе с агентом по недвижимости покупатель посещает объекты, которые соответствуют требованиям, указаниям и, что очень важно, установленному бюджету.
Выбор подходящих объектов – Настало время сравнить осмотренные объекты, и помощь агента может оказаться крайне полезной в анализе и сравнении каждого предложения.
Предложение по покупке – Сделав предложение по покупке, сопровождаемое авансом (от 5% до 10% от предложенной цены), покупатель демонстрирует свою серьезность и намерение завершить сделку. Агент по недвижимости должен должным образом представить это предложение продавцу.
Принятое/не принятое предложение
Если предложение не принято, можно составить новое предложение.
Если предложение принято, возможны два варианта: либо подписывается Предварительный договор, который устанавливает условия сделки, и покупатель вносит аванс, либо готовится необходимая документация для получения кредита.
Анализ доходов – После подачи документов о доходах банк проверяет, соответствуете ли вы критериям для запрашиваемой суммы.
Подача документов в банк – При подаче документов в банк запрашивается оценка выбранного для покупки объекта недвижимости. Оценка проводится лицензированной компанией, рекомендованной банком, и включает документы на объект и копии удостоверений личности собственников.
Окончательное одобрение – Банк уведомляет вас, было ли одобрено кредитное заявление или отклонено.
Запись у нотариуса – После получения одобрения стороны назначают дату и время для подписания договора купли-продажи и договора кредита и ипотеки.
Подписание договоров – При встрече с нотариусом подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем, договор кредита и ипотеки между покупателем и банком, а также полис страхования недвижимости.
Действия после нотариуса – Покупатель направляется в Агентство публичных услуг – Кадастр для регистрации договора купли-продажи и договора ипотеки.
Оплата – Оплата может быть произведена банковским переводом или наличными. Если выбрана банковская оплата, банк переводит сумму на счет покупателя в соответствии с условиями кредитного договора. В случае оплаты наличными банк выдает сумму покупателю для передачи продавцу.
Действия после сделки – После завершения сделки покупатель, новый владелец, может начать процедуру заселения и регистрации коммунальных услуг на приобретенную недвижимость.
Также существует возможность покупки через программу «Первая квартира».
Необходимые документы
После того как вы нашли недвижимость, для завершения покупки необходимо запросить у продавца подготовку следующих документов:
- Нотариально заверенный договор купли-продажи, договор обмена, дарения, наследства, акт окончательной приемки (инвестиционный контракт), протокол аукциона с сертификатом об оплате, окончательное судебное решение, свидетельство о наследстве, или любой другой документ с печатью кадастрового органа, подтверждающий, что недвижимость зарегистрирована в Реестре недвижимого имущества и имеет кадастровый номер.
- Выписка из реестра недвижимого имущества и Сертификат оценки имущества (оба документа выдаются Агентством публичных услуг).
- Свидетельство о браке, если применимо.
- Сертификат от ассоциации совладельцев в кондоминиуме (ACC).
Почему стоит выбрать агента по недвижимости для сотрудничества?
Взаимоотношения с агентом по недвижимости являются важным шагом в процессе приобретения собственности. Хотя вы можете искать и находить объявления на порталах недвижимости или в мелкой рекламе, каждая недвижимость уникальна, и каждая сделка требует определенных условий и процедур. Именно по этой причине сотрудничество с профессионалами в данной области становится необходимым. Эти агенты обладают детальными знаниями о рынке недвижимости и могут предоставить ценную информацию и ориентиры в процессе покупки.
Профессиональный агент по недвижимости может стать надежным союзником в процессе приобретения собственности. Среди его обязанностей – правильная оценка недвижимости, консультации по выбору подходящего объекта, организация просмотров и защита интересов покупателя перед третьими сторонами. Также агент может облегчить процесс переговоров, предоставляя руководство на каждом этапе процесса и гарантируя, что покупатель информирован о существующих предложениях, изменениях цен и рыночных условиях.
Однако существуют ограничения в роли агента по недвижимости. Он не может гарантировать завершение сделки и не обладает компетенцией для проверки или оформления юридических документов, таких как подлинники документов, кадастр или регистрации. Тем не менее, агент может порекомендовать квалифицированных специалистов, которые окажут дополнительную помощь в этих вопросах.
И, конечно, важно отметить, что когда вы сотрудничаете с агентом по недвижимости, он предоставляет свои профессиональные услуги без требования компенсации до успешного завершения сделки. Оплата его труда обычно осуществляется в форме комиссионных, выплачиваемых только в случае успешного выполнения агентом своих обязанностей.
